KPR flat sampai lunas di KPR komersial hampir tidak ada. Yang bank tawarkan sebagai flat biasanya hanya bunga fixed untuk 1 sampai 5 tahun pertama, setelah itu cicilan mengikuti bunga floating sampai tenor selesai. Satu-satunya skema yang memang flat sampai lunas adalah KPR subsidi FLPP, itu pun khusus untuk kriteria penghasilan dan harga rumah yang ditetapkan pemerintah dan diperbarui berkala. Gambaran angkanya, untuk pinjaman Rp500 juta tenor 15 tahun, cicilan di bunga 6% sekitar Rp4.220.000 per bulan, sementara di bunga 11% naik menjadi sekitar Rp5.683.000 per bulan. Selisihnya lebih dari Rp1,4 juta tiap bulan untuk plafon yang sama. Karena bunga promo berubah tiap kuartal dan berbeda per segmen nasabah, minta simulasi terbaru langsung dari bank sebelum mengajukan.
Berapa Cicilan yang Sanggup Anda Bayar
Bank menilai kemampuan bayar dari rasio cicilan terhadap penghasilan bersih, umumnya di kisaran 30% sampai 40%. Semua cicilan yang masih berjalan ikut dihitung, bukan hanya cicilan KPR. Kartu kredit, paylater, cicilan motor atau mobil yang tercatat di SLIK OJK akan menambah beban rasio tersebut.
Cara menghitung rentang amannya sederhana. Ambil total penghasilan bersih rumah tangga, kurangi dengan total cicilan lain yang masih berjalan, lalu kalikan sisa itu dengan 30% dan 40%.
Contoh, penghasilan bersih Rp12.000.000 dengan cicilan lain Rp2.000.000. Sisa penghasilan Rp10.000.000. Batas aman cicilan KPR berada di Rp3.000.000 sampai Rp4.000.000. Dari angka ini Anda bisa memperkirakan plafon yang realistis sebelum bertanya ke bank. Bank tetap yang menentukan plafon akhir setelah menilai dokumen penghasilan, masa kerja, dan usia saat kredit lunas.
Kpr Flat Sampai Lunas Itu Seperti Apa dan Kenapa Jarang Ada
Ada tiga struktur yang sering tertukar namanya. Flat murni sampai lunas artinya bunga dan cicilan anuitas tetap dari awal sampai akhir tenor. Fixed beberapa tahun lalu floating artinya bunga dikunci di awal, misalnya 3 atau 5 tahun, kemudian mengambang mengikuti acuan bank. Floating sejak awal artinya bunga bisa berubah sejak cicilan pertama.
Yang tertulis flat di brosur dalam praktik KPR komersial hampir selalu yang kedua, fixed terbatas. Periode fixed yang lebih panjang biasanya ditukar dengan bunga fixed yang lebih tinggi di awal. Bank mengunci risiko lebih lama, nasabah membayar premi bunga di periode awal.
Untuk melihat dampaknya ke anggaran, gunakan tabel sensitivitas bunga di bawah ini. Asumsi pinjaman Rp500.000.000 tenor 15 tahun atau 180 bulan, dihitung dengan anuitas standar dan dibulatkan.
Baris 6% menggambarkan posisi saat masih di bunga fixed promo, baris 11% menggambarkan jika masuk periode floating yang lebih tinggi. Lonjakan Rp1,4 juta untuk plafon yang sama bisa menggerus 30% penghasilan bersih tambahan. Jika anggaran Anda hanya pas untuk cicilan fixed, masa floating akan terasa berat. Karena itu tanyakan tertulis ke bank, apakah penawaran tersebut anuitas flat murni sampai lunas atau hanya fixed 3 sampai 5 tahun lalu floating. Minta dicantumkan di Surat Penawaran Kredit dan Perjanjian Kredit, bukan hanya di brosur.
Biaya di Luar Cicilan
Cicilan bukan satu-satunya pengeluaran saat akad. Komponen yang umum muncul adalah provisi, biaya appraisal atau penilaian agunan, biaya notaris untuk Akta Jual Beli, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, asuransi jiwa kredit, asuransi kebakaran, serta biaya administrasi.
Mana yang wajib dibayar di muka dan mana yang bisa dibiayai ke plafon tergantung kebijakan tiap bank dan kesepakatan dengan developer. Provisi dan appraisal umumnya dibayar di muka, asuransi sering ditagih tahunan atau dibebankan dimuka untuk tahun pertama, BPHTB dan biaya notaris dibayar sesuai proses balik nama.
Sebagai kisaran umum pada saat tulisan dibuat, total biaya awal di luar uang muka sering berada di kisaran 3% sampai 7% dari plafon, tergantung nilai transaksi dan kelengkapan dokumen. Kisaran ini bukan patokan mengikat. Wajib minta rincian biaya tertulis dari bank sebelum akad, termasuk apakah ada biaya yang dibiayai ke pinjaman sehingga menambah cicilan.
Yang Sering Membuat Pengajuan Ditolak
Penyebab paling sering adalah riwayat kredit di SLIK OJK. Keterlambatan bayar, tunggakan kartu kredit, atau cicilan lain yang kolektibilitasnya buruk akan terbaca bank. Anda bisa mengecek SLIK milik sendiri melalui kanal resmi OJK, saat ini tersedia layanan daring iDebKu dan layanan tatap muka di kantor OJK, ikuti petunjuk terbaru di kanal resmi OJK untuk pendaftaran dan verifikasi identitas.
Penyebab lain adalah rasio cicilan terhadap penghasilan melebihi batas bank, status agunan bermasalah seperti SHM atau SHGB yang masih sengketa, belum pecah, atau tidak sesuai peruntukan, serta masa kerja yang terlalu singkat atau usia saat kredit lunas melebihi batas bank, umumnya bank menghitung usia maksimal 55 sampai 65 tahun tergantung status pegawai.
Bedakan dengan KPR subsidi FLPP. KPR subsidi punya batas penghasilan pemohon dan batas harga rumah sendiri yang ditetapkan pemerintah dan diperbarui berkala. Jika Anda mengincar subsidi, cek batas terbaru melalui kanal resmi Kementerian Perumahan dan pengelola FLPP sebelum survei rumah.
Sisi yang Jarang Disebut
Jika KPR Anda bukan flat murni, risiko utamanya adalah cicilan naik ketika masuk periode floating mengikuti pergerakan BI-Rate dan biaya dana bank. Kenaikan 2% sampai 3% saja sudah menambah ratusan ribu hingga jutaan rupiah per bulan seperti terlihat di tabel.
Pada 2 sampai 3 tahun awal, banyak perjanjian mengenakan penalti pelunasan dipercepat atau penalti takeover jika Anda melunasi atau memindahkan KPR ke bank lain. Besarnya bervariasi dan tertulis di Perjanjian Kredit.
Konsekuensi telat bayar juga berlapis. Ada denda keterlambatan harian, laporan keterlambatan tercatat di SLIK OJK sehingga mempersulit pengajuan kredit lain, dan jika menunggak panjang agunan dapat masuk proses lelang sesuai perjanjian.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah kpr flat sampai lunas sama dengan KPR FLPP subsidi? Beda. FLPP memang flat sampai lunas, tetapi itu produk subsidi dengan syarat khusus. KPR komersial yang disebut flat biasanya hanya fixed terbatas.
Jika bank menawarkan flat sampai lunas, apa yang wajib dikonfirmasi tertulis? Pastikan frasa anuitas flat sampai lunas tercantum di SPK dan PK, termasuk bunga tetap, cicilan tetap, dan tenor tetap tanpa klausul penyesuaian bunga.
Apakah cicilan flat berarti total bunga lebih murah? Tidak otomatis. Total bunga tergantung tingkat bunga flat yang dipatok. Flat 10% sampai lunas bisa jadi total bayarnya lebih besar daripada skema fixed 6% lalu floating, atau sebaliknya, tergantung berapa bunga floating yang terjadi nanti.