Untuk pinjaman Rp500 juta tenor 15 tahun, cicilan di bunga 5% sekitar Rp3.953.000 per bulan, tapi di bunga 11% cicilan yang sama naik jadi sekitar Rp5.682.000 per bulan. Selisih hampir Rp1,7 juta itu yang menjawab pertanyaan kpr termurah bank apa: tidak ada satu bank yang selalu paling murah, karena cicilan Anda ditentukan struktur bunganya, bukan sekadar nama banknya. Angka di artikel ini dihitung dengan rumus anuitas dan berlaku sebagai gambaran pada saat tulisan dibuat, minta simulasi terbaru langsung dari bank sebelum mengajukan.
Berapa Cicilan yang Sanggup Anda Bayar
Bank menilai kemampuan bayar dari penghasilan bersih, bukan gaji kotor. Penghasilan bersih berarti gaji setelah potong pajak dan potongan tetap, ditambah penghasilan tambahan yang bisa dibuktikan. Dari angka itu, bank umumnya memberi batas cicilan total di kisaran 30 sampai 40%. Total artinya semua cicilan yang masih berjalan ikut dihitung, termasuk cicilan motor, mobil, kartu kredit, dan paylater.
Cara hitung sendiri: jumlahkan semua cicilan berjalan, lalu bagi dengan penghasilan bersih. Kalikan 100 untuk dapat rasio utang terhadap pendapatan. Jika hasilnya sudah di atas 35%, ruang untuk cicilan KPR jadi tipis. Bank menolak bukan karena gaji kecil, tapi karena rasio ini dinilai berisiko telat bayar.
Contoh, penghasilan bersih Rp8 juta. Batas aman 30% berarti Rp2,4 juta dan batas 40% berarti Rp3,2 juta untuk semua cicilan digabung. Bila Anda sudah punya cicilan Rp1 juta, sisa untuk KPR hanya sekitar Rp1,4 juta sampai Rp2,2 juta. Dengan penghasilan bersih Rp12 juta, batas 30% jadi Rp3,6 juta dan 40% jadi Rp4,8 juta. Jika cicilan berjalan Rp1,5 juta, sisa untuk KPR tinggal Rp2,1 juta sampai Rp3,3 juta. Dari sini Anda tahu plafon pinjaman yang realistis sebelum membandingkan produk bank mana pun.
Kenapa Jawaban KPR Termurah Bank Apa Selalu Berubah
KPR komersial di Indonesia tidak memakai satu bunga tetap sampai lunas. Produk yang umum ada tiga struktur. Pertama, fixed beberapa tahun lalu floating, misalnya fixed 3 tahun lalu bunga mengikuti pasar. Kedua, fixed dengan batas atas, bunganya tetap dalam rentang cap selama periode tertentu. Ketiga, floating sejak awal, cicilan langsung bergerak mengikuti acuan seperti BI-Rate.
Periode fixed yang lebih panjang biasanya dibarter dengan bunga fixed yang lebih tinggi di awal. Fixed 5 tahun hampir selalu lebih tinggi dari fixed 1 tahun pada bank yang sama. Kanal pengajuan juga memengaruhi, pengajuan lewat developer rekanan, pameran properti kuartal tertentu, atau segmen nasabah payroll sering dapat penawaran berbeda. Itu sebabnya bunga promo berubah tiap kuartal dan jawaban kpr termurah bank apa selalu bergeser.
Tabel di bawah bukan perbandingan antar bank. Tabel ini menunjukkan sensitivitas cicilan terhadap perubahan bunga, supaya Anda melihat lonjakan saat masa fixed habis.
Asumsi: pinjaman Rp500.000.000, tenor 15 tahun (180 bulan), anuitas, dibulatkan.
Baris 5% dan 6% menggambarkan kisaran masa fixed, baris 11% dan 12% menggambarkan kisaran setelah masuk floating. Lonjakannya bukan ratusan ribu, tapi di atas Rp1,7 juta untuk pinjaman yang sama. Jika anggaran Anda pas di cicilan fixed Rp3,9 juta, kenaikan ke Rp5,6 juta akan langsung menggerus pos lain. Hitung kemampuan bayar dengan skenario bunga tinggi, bukan hanya bunga promo tahun pertama.
Biaya di Luar Cicilan
Cicilan bukan satu-satunya pengeluaran. Biaya di muka umumnya meliputi provisi, biaya appraisal, biaya notaris untuk Akta Jual Beli, serta pajak dan balik nama seperti BPHTB dan balik nama SHM atau SHGB. Besaran tiap pos berbeda per daerah dan per bank, kisaran umum saat tulisan dibuat untuk provisi dan biaya akad sering berada di kisaran 1% sampai 3% dari plafon ditambah biaya notaris dan pajak sesuai ketentuan daerah, tapi minta rincian tertulis sebelum akad karena angka pastinya ditetapkan bank dan pemerintah daerah masing-masing.
Biaya yang berjalan meliputi asuransi jiwa dan asuransi kebakaran, plus biaya administrasi bulanan. Asuransi jiwa menutup risiko gagal bayar karena meninggal dunia, asuransi kebakaran menutup kerusakan fisik rumah yang jadi agunan. Premi biasanya dibayar di muka untuk tahun pertama lalu ditagih tahunan atau dibebankan bulanan. Beberapa bank membolehkan biaya tertentu dibiayai ke dalam plafon, sebagian lain mewajibkan bayar tunai di muka. Tanyakan mana yang wajib lunas sebelum akad dan mana yang bisa dicicil, lalu minta simulasi yang memisahkan pokok pinjaman dengan semua biaya tersebut.
Yang Sering Membuat Pengajuan Ditolak
Penyebab paling sering ada empat. Pertama, catatan di SLIK OJK. SLIK merekam riwayat kredit Anda di semua lembaga keuangan, keterlambatan kartu kredit atau paylater tetap tercatat. Anda bisa cek riwayat milik sendiri lewat kanal resmi OJK, yaitu layanan iDebku OJK, dan ikuti verifikasi identitas di sana. Cek sebelum survei rumah, bukan setelah ditolak.
Kedua, rasio cicilan terhadap penghasilan melebihi batas bank, seperti contoh hitungan di atas. Ketiga, dokumen agunan tidak beres, misalnya sertifikat masih induk, belum pecah, ada sengketa batas, atau IMB dan PBB tidak sesuai. Keempat, masa kerja kurang, biasanya bank meminta karyawan tetap minimal 1 sampai 2 tahun dan wirausaha dengan laporan keuangan 2 tahun, serta usia saat kredit lunas melebihi batas bank, umumnya 55 sampai 65 tahun tergantung status kepegawaian. Satu saja dari poin ini tidak terpenuhi, pengajuan bisa tertahan meski penghasilan terlihat cukup.
Sisi yang Jarang Disebut
Risiko bunga floating jarang dihitung di awal. Setelah fixed habis, cicilan mengikuti bunga pasar dan bisa naik meski penghasilan Anda tetap. Kontrak KPR juga sering memuat penalti pelunasan dipercepat, biasanya berlaku selama masa fixed, dan biaya take over yang muncul dua kali: penalti di bank lama plus akad ulang, appraisal ulang, dan asuransi baru di bank baru. Keterlambatan bayar menimbulkan denda harian, catatan buruk di SLIK OJK yang mempersulit kredit berikutnya, dan pada keterlambatan panjang bank berhak mengeksekusi agunan sesuai perjanjian kredit.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah KPR subsidi FLPP lebih murah dari KPR komersial? Keduanya produk berbeda. KPR subsidi FLPP memiliki bunga, tenor, batas penghasilan, dan batas harga rumah yang ditetapkan pemerintah dan diperbarui berkala, cek ketentuan terbaru di kanal resmi Kementerian PUPR dan bank penyalur sebelum mengajukan.
Bisakah pindah bank untuk dapat bunga lebih rendah? Bisa lewat take over, tapi hitung penalti pelunasan di bank lama serta biaya appraisal, notaris, dan asuransi baru di bank baru, sering kali menggerus selisih bunga yang dikejar.
Di mana cek BI-Rate dan batas LTV terbaru? Cek kanal resmi Bank Indonesia untuk BI-Rate dan kanal resmi OJK atau Bank Indonesia untuk batas LTV, karena angka tersebut diperbarui berkala dan menjadi acuan bank dalam menetapkan bunga dan uang muka.