Rumah KPR yang belum lunas bisa dijual, tapi sertifikatnya masih jadi agunan bank sehingga penjual tidak bisa langsung tanda tangan AJB tanpa persetujuan bank. Status SHM atau SHGB masih disimpan bank sampai utang lunas dan roya selesai. Ada 3 jalur legal yang dipakai di Indonesia: jual dengan pelunasan dulu lalu roya dan balik nama, over kredit atau alih debitur resmi lewat bank, dan take over KPR oleh pembeli ke bank baru. Sebelum pilih jalur, cek dulu ke bank penyalur berapa sisa pokok, apakah ada penalti pelunasan dipercepat, dan berapa biaya roya. Angka itu menentukan apakah harga jual cukup untuk menutup utang.
Berapa Cicilan yang Sanggup Anda Bayar
Bank menilai kemampuan bayar dari rasio cicilan terhadap penghasilan bersih. Umumnya bank membatasi total cicilan sekitar sepertiga sampai 40% dari penghasilan bersih, dan semua cicilan yang sedang berjalan ikut dihitung, bukan hanya KPR baru.
Cara hitung mandiri: jumlahkan semua cicilan berjalan per bulan ditambah rencana cicilan KPR baru, lalu bagi dengan penghasilan bersih bulanan. Contoh sederhana, penghasilan bersih Rp10 juta, cicilan motor dan paylater Rp1,5 juta, rencana cicilan KPR Rp2 juta, maka total cicilan Rp3,5 juta. Rasio = Rp3,5 juta / Rp10 juta = 35%. Di kisaran ini bank masih menilai wajar, di atas 40% risiko ditolak naik.
Posisi ini penting bagi penjual. Jika rasio cicilan penjual sendiri sudah berat, menahan rumah sambil menunggu pembeli over kredit bawah tangan justru menambah beban. Jalur pelunasan lalu jual putus sering lebih bersih karena memutus kewajiban di SLIK OJK atas nama penjual, dibanding over kredit yang berlarut tanpa kepastian persetujuan bank.
Pilihan Cara Menjual Rumah KPR yang Belum Lunas
Opsi 1: Jual dengan pelunasan lalu AJB. Penjual melunasi sisa pokok dulu, atau dana pembeli dititip di rekening notaris atau escrow bank untuk langsung melunasi ke bank lama. Setelah lunas, bank menerbitkan surat lunas dan sertifikat dikeluarkan, lalu proses roya di BPN untuk menghapus Hak Tanggungan, baru AJB di PPAT dan balik nama SHM atau SHGB ke pembeli. Jalur ini paling aman secara hukum karena sertifikat bersih saat transaksi.
Opsi 2: Over kredit atau alih debitur resmi lewat bank. Pembeli diajukan sebagai debitur baru ke bank yang sama. Bank melakukan analisa ulang: cek SLIK OJK, verifikasi penghasilan, appraisal ulang agunan, cek legalitas SHM atau SHGB, IMB atau PBG, dan PBB. Jika lolos, dibuat akad baru atas nama pembeli, penjual lepas dari kewajiban. Semua biaya akad baru muncul di sini.
Opsi 3: Take over KPR ke bank lain. Pembeli mengajukan KPR di bank baru, bank baru melunasi sisa utang penjual di bank lama, lalu agunan dialihkan dan akad baru dibuat di bank baru. Bedanya dengan opsi 2, banknya berganti dan ada dua rangkaian biaya: pelunasan di bank lama dan akad di bank baru.
Hindari over kredit bawah tangan tanpa persetujuan bank. Sertifikat tetap atas nama penjual, angsuran yang menunggak tetap tercatat di SLIK OJK penjual, dan pembeli tidak punya hak kuat jika penjual wanprestasi atau sertifikat disita. Untuk KPR subsidi FLPP, aturannya berbeda dengan KPR komersial. Over kredit subsidi lebih ketat, terikat jangka waktu huni dan persetujuan bank penyalur, serta batas yang ditetapkan pemerintah dan diperbarui berkala. Cek ketentuan terbaru langsung ke bank penyalur sebelum menjanjikan over kredit subsidi ke pembeli.
Biaya di Luar Cicilan
Di bank lama penjual ada sisa pokok yang harus dilunasi, ditambah penalti pelunasan dipercepat jika ada di perjanjian kredit, dan biaya roya Hak Tanggungan di BPN. Besaran penalti dan roya bervariasi, tanyakan tertulis sebelum akad jual.
Di transaksi jual beli ada PPh penjual, BPHTB pembeli, biaya notaris atau PPAT untuk AJB dan balik nama, serta biaya appraisal jika ada take over. Di bank baru pembeli ada provisi, administrasi, asuransi jiwa dan asuransi kebakaran. Sebagai kisaran umum pada saat tulisan dibuat, biaya akad di bank baru dan biaya notaris plus pajak sering berjumlah beberapa persen dari nilai transaksi, di luar sisa pokok. Minta rincian tertulis dari bank dan notaris sebelum tanda tangan, karena komponen yang ditanggung penjual dan pembeli harus disepakati tertulis dan ada yang dibayar di muka, ada yang bisa diperhitungkan dalam harga jual.
Yang Sering Membuat Pengajuan Ditolak
Bank menolak alih debitur atau take over paling sering karena SLIK OJK pembeli bermasalah. Riwayat telat bayar, gagal bayar, atau cicilan lain yang menumpuk membuat rasio penghasilan tidak masuk meski penghasilan terlihat cukup.
Dokumen agunan tidak lengkap juga sering jadi penghambat. SHM atau SHGB masih induk belum pecah, IMB atau PBG tidak sesuai, PBB menunggak, atau untuk rumah subsidi belum memenuhi syarat alih sesuai program. Faktor pembeli lain yang dinilai adalah masa kerja, status pekerjaan tetap atau kontrak, dan usia saat kredit lunas yang melebihi batas bank.
Penjual dan pembeli bisa cek SLIK OJK resmi milik sendiri sebelum proses. Gunakan layanan resmi OJK untuk permohonan data SLIK atas nama sendiri, sehingga tahu skor dan tunggakan apa yang perlu dibereskan dulu.
Sisi yang Jarang Disebut
Hasil jual tidak selalu menutup utang. Jika harga pasar turun atau sisa pokok masih tinggi di tahun awal, penjual bisa jual di bawah sisa utang dan tetap harus nombok untuk melunasi selisihnya. Penalti pelunasan dipercepat juga menggerus hasil jual.
Risiko over kredit bawah tangan jarang dihitung di awal. Jika pembeli telat bayar, denda tetap mengejar nama penjual, SLIK penjual rusak, dan bank tetap berhak melelang agunan karena debitur di sistem masih penjual. Sengketa muncul ketika pembeli sudah menempati tapi sertifikat tidak bisa balik nama karena bank tidak mengakui transaksi.
Selama proses jual belum selesai, kewajiban angsuran tetap berjalan. Telat bayar selama menunggu pembeli berarti denda berjalan dan potensi lelang jika menunggak panjang. Hitung penalti dan denda ini di awal agar tidak kaget saat pelunasan.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah rumah KPR subsidi FLPP boleh diover kredit? Terikat aturan program FLPP dan persetujuan bank penyalur, termasuk ketentuan masa huni. Cek ketentuan terbaru ke bank penyalur karena batasnya diperbarui berkala.
Berapa lama proses over kredit resmi? Tergantung verifikasi pembeli dan appraisal ulang, umumnya beberapa minggu setelah dokumen lengkap dan SLIK dinyatakan bersih.
Apakah pembeli bisa pakai bank berbeda untuk take over? Bisa. Mekanismenya jadi take over antar bank, bank baru melunasi ke bank lama dulu, baru roya dan akad baru di bank baru.