Bank menilai tiga hal pertama kali begitu berkas KPR rumah masuk: sanggup tidaknya Anda membayar cicilan tiap bulan, bersih tidaknya riwayat kredit di SLIK OJK, dan sah tidaknya agunan yang akan dijaminkan. Urutannya hampir selalu sama. Anda konsultasi dan minta simulasi, lalu pemberkasan, verifikasi SLIK, appraisal agunan oleh penilai rekanan bank, komite persetujuan kredit, baru akad. Mintalah simulasi tertulis terbaru dari bank yang Anda tuju sebelum mengajukan, karena bunga promo, provisi, dan biaya lain diperbarui berkala dan berbeda per kanal serta developer rekanan.
Berapa Cicilan yang Sanggup Anda Bayar
Bank menghitung rasio cicilan terhadap penghasilan bersih. Patokan umum di kisaran sepertiga sampai 40%. Semua cicilan yang masih berjalan ikut dihitung, bukan hanya cicilan KPR yang akan diajukan. Kartu kredit, paylater, cicilan motor, sampai pinjaman koperasi yang tercatat di SLIK akan mengurangi plafon KPR Anda.
Rumus patokan awal yang bisa Anda hitung sendiri:
(penghasilan bersih bulanan – cicilan berjalan) x 30% hingga 35% = batas aman cicilan KPR. Penghasilan bersih di sini adalah take home pay setelah potongan, untuk karyawan tetap. Untuk wiraswasta atau pekerja kontrak, bank biasanya memakai rata-rata 3 sampai 6 bulan terakhir dari rekening koran dan laporan keuangan usaha.
Bedakan sejak awal KPR subsidi FLPP dan KPR komersial. KPR subsidi punya batas penghasilan pemohon dan plafon harga rumah yang ditetapkan pemerintah dan diperbarui berkala. KPR komersial tidak terikat batas itu, bunga dan tenornya mengikuti kebijakan bank. Jika Anda mengincar rumah subsidi, cek ketentuan terbaru FLPP di kanal resmi pengelola program sebelum simulasi.
Struktur Bunga KPR dan Tabel Sensitivitas Cicilan
Bunga KPR di Indonesia tidak dijual sebagai satu angka tetap selama tenor. Strukturnya biasanya tiga pola. Pertama, fixed beberapa tahun lalu floating. Kedua, fixed dengan cap atau batas atas setelah periode fixed. Ketiga, floating sejak awal. Fixed yang lebih panjang memberi kepastian lebih lama, konsekuensinya bunga fixed yang ditawarkan biasanya lebih tinggi dibanding fixed pendek.
BI-Rate menjadi acuan umum pergerakan bunga, namun bunga promo tiap bank tetap berbeda per kanal distribusi, kerja sama dengan developer, dan segmen nasabah. Itu sebabnya dua pemohon di bank yang sama bisa mendapat penawaran berbeda. Jangan berpatokan pada brosur lama, cek simulasi bank yang dituju dengan nominal pinjaman dan tenor yang sama persis.
Tabel di bawah bukan perbandingan antar bank. Tabel ini aritmetika anuitas untuk satu pinjaman yang sama, supaya Anda melihat lonjakan cicilan saat pindah dari masa fixed ke floating. Asumsi: pinjaman Rp500.000.000, tenor 15 tahun atau 180 bulan, angsuran anuitas, dibulatkan.
Baris 6% menggambarkan masa fixed, baris 9% dan 11% menggambarkan skenario floating. Selisih Rp853.000 sampai Rp1.463.000 per bulan untuk pinjaman yang sama menunjukkan mengapa anggaran harus diuji di bunga tinggi, bukan hanya di bunga promo awal. Tanyakan ke bank formula penyesuaian floatingnya, apakah mengacu pada BI-Rate plus margin, kapan jadwal reset, dan apakah ada cap.
Biaya di Luar Cicilan yang Wajib Diperhitungkan
Banyak pemohon hanya menyiapkan DP. Padahal ada biaya yang dibayar di muka secara tunai dan baru bisa akad setelah lunas.
Rinciannya: provisi dan administrasi kredit, biaya appraisal, biaya notaris untuk Akta Jual Beli, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB, biaya balik nama SHM atau SHGB, serta premi asuransi jiwa dan asuransi kebakaran yang biasanya dibayar di awal untuk tahun pertama. Besaran tiap pos berbeda antar bank dan antar notaris, dan ada bank yang membolehkan sebagian biaya dibiayai ke dalam pinjaman. Gambaran umum di pasar, provisi dan administrasi sering di kisaran 1% dari plafon, appraisal dan notaris ratusan ribu sampai jutaan rupiah tergantung nilai agunan, BPHTB mengikuti aturan daerah. Tandai ini sebagai kisaran umum pada saat tulisan dibuat, minta rincian tertulis dari bank dan notaris rekanan sebelum akad.
Hitung total dana awal dengan rumus: DP + seluruh biaya di muka yang wajib tunai. Jika DP 15% dari harga Rp600 juta adalah Rp90 juta dan biaya di muka Rp25 juta, dana yang harus cair sebelum akad adalah Rp115 juta, bukan Rp90 juta.
Yang Sering Membuat Pengajuan Ditolak
SLIK OJK menempati urutan pertama. Telat bayar kartu kredit, KTA, hingga paylater yang sudah melapor ke SLIK ikut tercatat dengan skor kolektibilitas 1 lancar sampai 5 macet. Cek SLIK milik sendiri lewat kanal resmi OJK, biasanya melalui layanan iDebku, dan baca status kolektibilitas 12 bulan terakhir. Kolektibilitas 2 atau lebih dalam beberapa bulan berurutan sering jadi penghambat.
Penyebab lain: rasio cicilan terhadap penghasilan terlalu tinggi setelah ditambah cicilan KPR yang diajukan, masa kerja kurang dari 1 sampai 2 tahun atau status kontrak yang baru diperpanjang, usia saat kredit lunas melebihi batas bank umumnya 55 sampai 65 tahun tergantung pekerjaan, dan agunan bermasalah seperti SHM atau SHGB belum pecah, status masih girik, atau IMB tidak sesuai peruntukan.
Siapkan dokumen sejak awal agar verifikasi tidak menggantung: KTP, Kartu Keluarga, NPWP, slip gaji 3 bulan terakhir atau laporan keuangan usaha, rekening koran 3 sampai 6 bulan, surat keterangan kerja, serta dokumen agunan dari developer atau penjual berupa sertifikat, IMB atau PBG, dan bukti lunas PBB.
Sisi yang Jarang Disebut Sebelum Akad
Setelah periode fixed berakhir, cicilan bisa melonjak seperti pada tabel sensitivitas. Kenaikan BI-Rate, perubahan margin bank, dan jadwal reset bunga memengaruhi besaran baru. Pahami formula penyesuaiannya di perjanjian kredit, bukan hanya di brosur promo.
Perhatikan penalti pelunasan dipercepat. Beberapa perjanjian mengenakan penalti 1% sampai 2% dari sisa pokok jika dilunasi sebelum periode tertentu. Biaya serupa muncul saat take over ke bank lain, ditambah appraisal ulang, notaris ulang, dan asuransi baru. Konsekuensi telat bayar juga tertulis jelas: denda harian, pelaporan ke SLIK yang mempersulit kredit berikutnya, hingga eksekusi agunan sesuai perjanjian jika menunggak berkepanjangan.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah bisa mengajukan KPR ke beberapa bank sekaligus? Boleh membandingkan beberapa bank, namun tiap pengajuan akan memicu pengecekan SLIK dan proses appraisal terpisah yang biayanya ditanggung pemohon.
Berapa lama proses pengajuan KPR rumah ke bank sampai akad? Bervariasi tergantung kelengkapan dokumen dan jadwal appraisal, umumnya mingguan sampai sebulan. Minta timeline tertulis dari bank sejak pemberkasan.
Apakah KPR subsidi FLPP bisa untuk rumah bekas? FLPP diperuntukkan rumah baru subsidi dengan batas harga dan penghasilan yang ditetapkan pemerintah. Untuk rumah bekas, skemanya masuk KPR komersial. Cek batas terbaru FLPP di kanal resmi sebelum mengajukan.