Pahami terlebih dahulu cara menghitung KPR rumah secara lengkap sebelum memutuskan membeli rumah idaman Anda. Perhitungan KPR rumah sebenarnya merupakan hal yang sederhana dan mudah dipahami. Kerumitan dalam perhitungan umumnya muncul dari pilihan suku bunga KPR yang diambil.
Selain dari sana, kerumitan juga muncul dari biaya di luar cicilan KPR, seperti biaya administrasi, pajak, appraisal, dll. Untungnya, biaya-biaya tersebut bukan merupakan komponen utama pembayaran KPR. Simak artikel ini sampai akhir untuk mengetahui bagaimana cara menghitung KPR rumah dengan baik.
Pahami Bunga KPR dengan Baik
Bunga KPR adalah komponen penting dalam pembayaran KPR rumah yang Anda beli. Bunga KPR adalah jumlah uang yang harus dibayarkan oleh peminjam kepada bank atau lembaga keuangan lain sebagai imbalan atas pinjaman yang telah diberikan. Bunga KPR ternyata tidak universal alias bervariasi.
Faktor-faktor yang dapat menentukan bunga KPR adalah jumlah pinjaman, suku bunga, dan jangka waktu pinjaman. Semakin tinggi suku bunga, semakin lama jangka waktu pinjaman, maka semakin tinggi biaya yang harus dibayarkan. Jumlah pinjaman dan jangka waktu statis dan pasti, tetapi suku bunga bisa tidak.
Suku bunga menentukan jumlah bunga yang harus dibayar setiap bulan sebagai bagian dari pembayaran kredit rumah KPR. Terdapat 4 jenis suku bunga yang disediakan untuk pinjaman rumah KPR.
- Fixed Rate. Suku bunga tetap yang tidak berubah dari awal sampai akhir.
- Floating Rate. Suku bunga yang berubah mengikuti perkembangan pasar.
- Capped Rate. Suku bunga yang berubah yang dibatasi.
- Hybrid Rate. Gabungan dari fixed, floating, dan capped.
Cara menghitung KPR rumah secara lengkap akan sangat ditentukan oleh jenis suku bunga yang disediakan bank untuk pinjaman KPR yang Anda inginkan. Perbedaan jenis suku bunga, mengakibatkan jumlah cicilan yang berbeda. Kendati demikian, rumus menghitung cicilan KPR rumah tetap sama.
Rumus Menghitung KPR Rumah
Rumus menghitung cicilan KPR rumah berlaku umum untuk semua jenis suku bunga dan harga rumah KPR. Dengan demikian, KPR rumah 1 milyar atau Rp 500 juta perhitungan cicilannya sama saja. Berikut rumus menghitung cicilan KPR per bulan.
- Cicilan pokok = Jumlah pinjaman / Tenor dalam bulan
- Cicilan bunga per bulan = (Jumlah pinjaman x Tingkat bunga Tetap (%) x Tenor dalam tahun) / Tenor dalam bulan
- Total cicilan KPR per bulan = Cicilan pokok + Cicilan per bulan
Bayar DP Terlebih Dahulu
Perlu ditegaskan, cicilan KPR adalah biaya KPR per bulan yang dibayarkan setelah Anda menyetorkan DP terlebih dahulu. Meskipun ada program tanpa DP, mayoritas rumah KPR mewajibkan pembelinya untuk menyetorkan DP terlebih dahulu. Besaran DP adalah 10%-30% dari harga rumah.
Berikut simulasi pembayaran DP 20% dan jumlah pinjaman untuk harga rumah KPR sebesar Rp 800.000.000.
- DP = 25% x Rp 800.000.000 = Rp 200.000.000.
- Jumlah pinjaman = Harga rumah – DP
- Rp 800.000.000 – Rp 200.000.000 = Rp 600.000.000
- Setelah dikurangi DP, jumlah pinjaman/cicilan KPR yang harus dibayar adalah Rp 600.000.000.
Cara Menghitung KPR Rumah Secara Lengkap
Saatnya Anda mengetahui cara menghitung cicilan KPR per bulan secara manual. Pada kesempatan ini, Anda ingin membeli rumah seharga Rp 800 juta dengan DP 25%. Jumlah DP yang harus dibayarkan adalah Rp 200.000. Setelah dikurangi DP, jumlah cicilan rumah KPR yang harus dilunasi adalah Rp 600.000.000.
Berikut cara menghitung cicilan KPR bulanan dengan berbagai jenis suku bunga.
1. Bunga Fixed Rate
Bunga fixed rate memastikan Anda membayar bunga cicilan yang tetap selama masa cicilan setelah menentukan tenornya. Apapun yang terjadi, dari mulai fluktuasi ekonomi sampai perubahan presiden tidak akan mengubahnya. Kali ini Anda ingin mengambil bunga tetap 5% dengan tenor 10 tahun atau 120 bulan.
Berikut cara menghitung cicilan KPR bulanan dengan bunga tetap.
- Cicilan pokok = Rp 600.000.000 / 120 = Rp 5.000.000
- Cicilan bunga per bulan = (Rp 600.000.000 x 5% x 10) / 120 = Rp 2.500.000
- Total cicilan KPR per bulan = Rp 5.000.000 + Rp 2.500.000 = Rp 7.500.000
- Per bulannya selama 10 tahun, Anda harus membayar cicilan KPR sebesar Rp 7.500.000.
2. Bunga Floating Rate
Bunga floating rate atau mengambang membuat Anda harus membayar bunga cicilan yang berubah setiap tahunnya. Perubahan tersebut disebabkan dinamika suku bunga di pasar uang. Dengan demikian, Anda bisa membayar bunga yang lebih rendah atau lebih tinggi sesuai dengan perubahan yang berlaku.
Berikut cara menghitung cicilan KPR bulanan dengan bunga mengambang.
- Cicilan Tahun Pertama
- Cicilan pokok = Rp 600.000.000 / 120 = Rp 5.000.000
- Cicilan bunga per bulan = (Rp 600.000.000 x 5% x 10) / 120 = Rp 2.500.000
- Total cicilan KPR per bulan = Rp 5.000.000 + Rp 2.500.000 = Rp 7.500.000
- Cicilan Tahun Kedua
- Cicilan pokok = Rp 600.000 / 120 = Rp 5.000.000
- Cicilan bunga per bulan = (Rp 600.000.000 x 8% x 10) / 120 = Rp 4.000.000
- Total cicilan KPR per bulan = Rp 5.000.000 + Rp 4.000.000 = Rp 9.000.000
- Pada tahun pertama, cicilan KPR per bulan yang harus dibayar adalah Rp 7.500.000
- Pada tahun kedua, cicilan KPR per bulan yang harus dibayar adalah Rp 9.000.000
3. Bunga Capped Rate
Bunga capped rate membatasi kenaikan dan penurunan bunga. Pada floating rate, tidak ada batas atas kenaikan dan batas bawah penurunan. Pada capped rate, bank menentukan batas atas dan batas bawah. Apabila melebih batas, maka bunga yang dibayar adalah bunga batas atas atau batas bawah.
Misalkan, suku bunga naik ke persentase 12%, karena berlaku batas atas 10%, maka bunga yang dibayar adalah 10%. Apabila suku bunga tidak melebihi batas, maka bunga yang diterapkan sesuai dengan suku bunga pasar. Berikut cara menghitung KPR rumah secara lengkap dengan bunga yang dibatasi.
- Cicilan pokok = Rp 600.000 / 120 = Rp 5.000.000
- Cicilan bunga per bulan = (Rp 60.000.000 x 10% x 10) / 120 = Rp 5.000.000
- Total cicilan KPR per bulan = Rp 5.000.000 + Rp 5.000.000 = Rp 10.000.000
- Per bulannya setelah kenaikan suku bunga yang melebihi batas, Anda harus membayar cicilan KPR sebesar Rp 10.000.000.
4. Bunga Hybrid
Bunga hybrid merupakan gabungan dari semua jenis buka yang tersedia. Anda bisa membayar cicilan tahun pertama dengan suku bunga tetap, tahun kedua dengan suku bunga mengambang, dan tahun ketiga dengan suku bunga yang dibatasi. Jenis bunga ini tidak disediakan oleh semua bank KPR di Indonesia.
Manfaatkan Simulasi KPR Rumah dari Bank
Pengetahuan menghitung KPR rumah secara manual merupakan pengetahuan yang esensial untuk semua orang yang berminat membeli rumah KPR berapapun harganya. Pihak bank selaku pemberi pinjaman umumnya menyediakan kalkulator KPR beserta simulasi pembayarannya untuk berbagai skenario.
Mereka juga menyediakan tabel angsuran KPR yang menyediakan informasi praktis tentang cicilan, bunga, dan total pembayaran KPR. Manfaatkan alat bantu dari bank tersebut agar informasi yang akurat tentang berapa uang yang harus dibayarkan untuk membeli rumah idaman Anda bisa didapatkan.
Sekarang, Anda telah mengetahui cara menghitung KPR rumah secara lengkap dan tepat. Dengan perhitungan yang akurat, Anda bisa menentukan perencanaan pembelian rumah KPR idaman dengan lebih baik. Gagal bayar dan kredit macet yang merupakan musibah besar dapat dihindari dengan baik.