Banyak yang mencari contoh AJB rumah KPR karena ingin memastikan dokumen ini sama dengan bukti kepemilikan. AJB atau Akta Jual Beli bukan sertifikat akhir. AJB adalah akta peralihan hak yang dibuat di hadapan PPAT dan menjadi dasar untuk balik nama di BPN. SHM atau SHGB atas nama pembeli baru terbit setelah AJB ditandatangani dan berkas diproses di BPN. Untuk konteks cicilan, pinjaman Rp500 juta tenor 15 tahun cicilannya sekitar Rp6,8 juta per bulan di bunga 10% dan bisa naik ke sekitar Rp8,3 juta di bunga 14% untuk asumsi yang sama. Semua angka bunga, cicilan, dan biaya dalam artikel ini bersifat ilustrasi aritmetika pada saat tulisan dibuat. Minta simulasi terbaru tertulis dari bank sebelum akad.
Berapa Cicilan yang Sanggup Anda Bayar
Bank umumnya menilai kelayakan dari penghasilan bersih, bukan penghasilan kotor. Patokan yang sering dipakai, total cicilan理想 berada di kisaran 30% sampai 40% dari penghasilan bersih bulanan. Angka pastinya tergantung kebijakan bank dan profil risiko pemohon.
Hitung dulu beban berjalan. Ambil penghasilan bersih setelah potongan pajak dan BPJS, lalu kurangi cicilan yang sudah ada seperti paylater, kartu kredit yang dicicil, cicilan motor atau mobil, dan pinjaman lain yang tercatat di SLIK OJK. Sisa inilah yang tersedia untuk KPR.
Misal penghasilan bersih Rp12 juta dan cicilan berjalan Rp2 juta, maka ruang cicilan yang disarankan bank berada di sekitar Rp3,6 juta sampai Rp4,8 juta. Dari batas itu Anda baru bisa menilai apakah contoh AJB dengan harga tertentu masih masuk akal, atau apakah perlu mempertimbangkan KPR subsidi FLPP yang batas harga rumah dan penghasilannya ditetapkan pemerintah dan diperbarui berkala. Cek batas terbaru di kanal resmi sebelum membandingkan produk komersial dan subsidi.
Isi Contoh AJB Rumah KPR dan Cara Membacanya
Struktur AJB relatif baku karena dibuat oleh PPAT. Umumnya berisi identitas para pihak penjual dan pembeli, uraian objek tanah dan bangunan termasuk luas, batas, Nomor Identifikasi Bidang Tanah, harga transaksi yang disepakati, status sertifikat apakah masih induk atau sudah pecahan, serta pernyataan bebas sengketa, bebas sita, dan keterangan pajak.
Bedakan AJB dengan dokumen lain. PPJB adalah perikatan untuk jual beli, belum memindahkan hak. Kwitansi hanya bukti bayar. SHM atau SHGB adalah bukti kepemilikan akhir yang diterbitkan BPN setelah balik nama. AJB hanya sah jika dibuat PPAT yang berwenang dan menjadi alas untuk balik nama.
Pembeli pertama wajib cek empat hal di draft AJB. Pertama, kesesuaian luas, NIB, dan alamat di sertifikat dengan yang tertulis di AJB. Kedua, nama penjual harus sama persis dengan nama pemilik di sertifikat, termasuk gelar jika ada. Ketiga, setiap coretan atau koreksi harus diparaf para pihak dan PPAT. Keempat, lampiran bukti bayar PPh penjual dan BPHTB pembeli harus ada, karena BPN akan menolak balik nama tanpa bukti pajak lunas.
Pada pembelian dengan KPR, bank menahan sertifikat asli sebagai agunan sampai kredit lunas. Pembeli memegang salinan AJB, salinan perjanjian kredit, dan salinan APHT atau SKMHT. Simpan salinan ini rapi untuk keperluan roya dan pelunasan nanti.
Bunga KPR dan Tabel Sensitivitas Cicilan
Produk KPR tidak dinilai dari satu angka bunga saja, melainkan strukturnya. Ada yang fixed beberapa tahun lalu floating mengikuti acuan bank, ada yang fixed dengan batas atas, dan ada yang floating sejak awal. Trade off yang umum, periode fixed yang lebih panjang biasanya ditukar dengan bunga fixed awal yang sedikit lebih tinggi. Perubahan dari masa fixed ke floating yang menentukan lonjakan cicilan.
Tabel di bawah memakai asumsi satu pinjaman Rp500.000.000 tenor 15 tahun atau 180 bulan, dihitung dengan rumus anuitas standar dan dibulatkan. Tujuannya memperlihatkan sensitivitas, bukan mewakili penawaran bank mana pun.
Lonjakan terlihat jelas. Kenaikan 2% sampai 4% dari bunga setara masa fixed ke bunga setara masa floating bisa menambah cicilan sekitar Rp800 ribu sampai Rp1,5 juta per bulan untuk asumsi pinjaman dan tenor yang sama. Untuk pinjaman lebih besar, selisihnya proporsional lebih tinggi. Karena itu minta simulasi floating bank secara tertulis, tanyakan acuan penyesuaiannya dan kapan evaluasi bunga dilakukan, lalu uji apakah cicilan pada baris bunga tinggi masih muat di batas 30% sampai 40% penghasilan bersih.
Biaya di Luar Cicilan Saat AJB dan Akad KPR
Biaya di luar cicilan muncul dua kali, di bank dan di PPAT atau notaris. Di bank ada provisi dan administrasi di muka, biaya appraisal, serta premi asuransi jiwa dan kebakaran yang biasanya dibayar tahunan. Di PPAT atau notaris ada biaya pembuatan AJB dan APHT atau SKMHT, ditambah PNBP balik nama di BPN dan BPHTB untuk pembeli, serta PPh untuk penjual.
Mana yang dibayar tunai dan mana yang bisa dibiayai tergantung kebijakan bank. Provisi, administrasi, appraisal, BPHTB, dan PNBP umumnya diminta tunai sebelum atau saat akad. Sebagian bank memperbolehkan premi asuransi atau biaya tertentu dimasukkan ke plafon, tetapi BPHTB dan pajak penjual tidak bisa dicicil.
Sebagai gambaran pada saat tulisan dibuat, biaya notaris atau PPAT untuk AJB dan APHT sering berada di kisaran 1% sampai 2% dari nilai transaksi, belum termasuk PNBP dan pajak. BPHTB dihitung dari NJOP atau harga transaksi mana yang lebih tinggi dikurangi nilai tidak kena pajak yang ditetapkan daerah. Ini hanya kisaran umum, tarif tiap daerah berbeda. Minta rincian tertulis dari bank dan PPAT sebelum tanda tangan, termasuk mana biaya yang dibayar ke bank dan mana yang dibayar langsung ke PPAT atau BPN. Untuk KPR subsidi FLPP, batas harga rumah dan penghasilan ditetapkan pemerintah dan diperbarui berkala, cek kanal resmi.
Yang Sering Membuat Pengajuan Ditolak
SLIK OJK menjadi filter pertama. Riwayat telat bayar, kredit macet, atau kolektibilitas 2 ke atas akan tercatat dan dibaca semua bank. Cek mandiri lewat iDebKu OJK sebelum mengajukan, sehingga Anda tahu jika ada tunggakan kartu kredit atau paylater yang perlu dibereskan dulu.
Penolakan juga sering karena rasio cicilan terhadap penghasilan melebihi batas, atau agunan bermasalah. Sertifikat masih induk belum pecah, SHGB yang masa berlakunya mepet, atau nama pemilik berbeda dengan penjual akan menahan proses. Dokumen penghasilan yang tidak konsisten, masa kerja pendek, status kontrak, atau usia saat kredit lunas melebihi batas bank juga memperlambat verifikasi. Lengkapi slip gaji, rekening koran, surat keterangan kerja, dan pastikan data di KTP, KK, dan sertifikat konsisten.
Sisi yang Jarang Disebut
Bunga floating bisa naik setelah masa fixed berakhir dan cicilan tidak otomatis turun ketika BI-Rate turun jika bank tidak menyesuaikan. Penalti pelunasan dipercepat masih berlaku di beberapa bank, biasanya persentase dari sisa pokok dalam periode tertentu. Setelah lunas, ada biaya roya untuk menghapus hak tanggungan di BPN. Konsekuensi telat bayar meliputi denda harian sesuai perjanjian kredit, laporan ke SLIK OJK yang memengaruhi pengajuan berikutnya, hingga eksekusi agunan sesuai perjanjian dan aturan OJK.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah AJB sama dengan sertifikat SHM? Beda. AJB adalah dasar peralihan hak di hadapan PPAT, SHM adalah bukti kepemilikan akhir yang terbit setelah balik nama di BPN.
Kapan AJB ditandatangani jika beli rumah KPR? Umumnya bersamaan dengan akad kredit dan penandatanganan APHT di hadapan notaris atau PPAT rekanan bank setelah persetujuan kredit terbit.
Bisakah minta salinan contoh AJB rumah KPR sebelum akad? Bisa. Minta draft dari PPAT untuk cek kesesuaian data objek, luas, NIB, nama pemilik, dan harga sebelum tanda tangan.